Пандемия коронавируса отправила в нокдаун сегмент коммерческой недвижимости, а война стала нокаутом для этого рынка. За последний год количество вакантных площадей бизнес-центров выросло до 18%, торговые центры потеряли международных арендаторов и покупателей, а сотни тысяч квадратных метров складов сгорели в результате боевых действий. Что происходит с офисами, торговыми центрами и складами и какие тренды изменят этот сегмент в будущем.
Как менялся рынок во время войны
С начала войны арендаторы офисной недвижимости реагировали на военную агрессию по-разному. Крупные международные компании ожидали и не сокращали арендуемые офисные площади, продолжая полностью или частично платить арендную плату. Украинские компании переезжали в меньшие и более дешевые бизнес-центры, заключая краткосрочные договоры.
С начала июня 2022 фиксируется незначительное восстановление уровня посещения офисов работниками, продолжающими работать или вернувшимися в города. Первый месяц войны особенно тяжелым был для рынка недвижимости столичного региона, из-за активных боевых действий в окрестностях города, почти вся деятельность была парализована. Эта тенденция наблюдалась и продолжает отслеживаться в южных и восточных регионах, где рядом идут бои. В Киевской области с середины апреля, когда ВСУ отбросили российские войска на безопасное расстояние, бизнес начал возобновляться.
Заполняемость помещений
За 2022 год средний уровень вакантности на рынке офисных помещений вырос на 3,3% до 17,7%. Рост обусловлен прежде всего сокращением офисных площадей крупных компаний и переездом малых и локальных компаний в более бюджетные бизнес-центры вместе с отсутствием нового спроса. Эксперты предполагают, что вскоре можно будет полноценно оценить общий объем площадей, ставших вакантными из-за войны.
Согласно данным в декабре средневзвешенный уровень вакантности в торговых центрах Киева составил 18,7%. По сравнению с декабрем 2021 этот показатель повысился на 6,5%. Наивысший уровень вакантности характерен для крупных объектов регионального формата (24,5%) и окружного (вокруг крупных городов) формата (22,1%). Это связано с остановкой работы во время военных действий большинства международных универмагов (H&M, INDITEX, IKEA, McDonald’s).
До войны в Украине наблюдался дефицит складов. Девелоперские компании и инвесторы строили или планировали возводить складские комплексы. Бизнес развивался, и компании планировали увеличивать площади складских помещений. В западном и киевском регионах был хороший спрос на новые склады класса А.
Благодаря изменениям в законодательстве хорошее развитие получили индустриальные парки, поэтому некоторые инвесторы открывали индустриальные парки в разных регионах Украины.
Спрос и предложение
Мировая пандемия больно ударила по рынку офисной недвижимости. Он начал восстанавливаться в 2021 году, но после 24 февраля снова рухнул. В 2022 спрос на офисные помещения оставался низким. Он был представлен преимущественно оптимизацией площадей арендаторами, продлениями действующих договоров аренды или их пересмотрами.
В течение первого полугодия 2022 года не был введен в эксплуатацию ни один новый бизнес-центр. Общий объем офисных площадей Киева почти не изменился и составляет 2,1 миллиона квадратных метров.
При оптимистическом сценарии, если бои завершатся в 2022 году, девелоперы до конца года введут в эксплуатацию около 114 тыс кв м новой офисной недвижимости. Пока некоторые проекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в конце 2022 года, были приостановлены по меньшей мере до 2023 года, значительное количество проектов возобновило деятельность, насколько это было возможно.
Торговая недвижимость в Украине стала одной из главных целей русской террористической армии. Часть ТРЦ полностью или частично уничтожена в результате российских обстрелов:
- «Караван» (Харьков),
- Fabrika (Херсон),
- Retroville (Киев),
- Port City, «Украина» (Мариуполь),
- «Амстор» (Кременчуг).
В Украине в 2022 открылись только четыре новых торговых объекта: в Ужгороде, Червонограде и два во Львове.
Складская недвижимость пострадала не меньше. Но увы, спрос на складские помещения класса А в 2022 был значительно ниже, чем в 2021 году.
В Киеве, Одессе, Днепре и Харькове девелоперы в основном заморозили строительство складов. Приостановка развития на киевском рынке обусловлена ростом вакантности складов, поскольку компании-арендаторы частично перевезли продукцию в западный регион или снизили объемы ее хранения.
Довоенные товарные остатки содержались в объеме двух-трехмесячного запаса. Теперь компании держат минимальные резервы. Спрос на аренду падает, а вакантные площади в регионе увеличивается, – говорит один из собственников крупного склада под Киевом.
Цены
На рынке торговой, офисной и складской коммерческой недвижимости цены снизились повсюду, кроме западного региона. В первом полугодии рынок колебался в пользу арендаторов офисов.
Арендари получили возможность наработать более выгодные условия продления аренды. Арендодатели проявляют значительную гибкость, предоставляя скидки 30-60% на время действия военного положения. Кроме того, в течение первых месяцев войны некоторые объекты позволяли не платить арендную плату» — сообщили в пресс-службе CBRE.
По данным консалтинговой компании, запрашиваемая арендная ставка на длительные контракты составляет 20-26 долл. за кв м в классе А и 9-20 долл. – в классе В.
На рынке торговой недвижимости большинство операторов переходят на оплату аренды из расчета процента от товарооборота по минимальным фиксированным платежам. Это связано с проблемами логистики и формированием необходимого объема товарных запасов, дефицитом персонала и общим падением потребительских настроений.
По данным CBRE, запрашиваемые арендные ставки на сухие склады колебались в пределах 133-159 грн за кв. м. в месяц (4,5-5,4 долл.) для класса А и 95-110 грн (3,2-3,8 долл.) – для класса В.
