Відповідно до проектів нового Генерального плану, громадське обговорення якого затрималося через пандемію, до 2040 році в Києві планують побудувати 28600000 квадратних метрів житла, тобто 1300000 квадратних метрів в рік. На перший погляд, така активна забудова могла б вирішити житлову проблему киян. Але насправді це не так.
Як розповідає Олена Шуляк, бесконтрольная застройка жильем города – всегда плохая идея, оскільки будівництво нового житла має передбачати створення відповідної інфраструктури.
«”Квартирный вопрос” не решить только квартирой. людям, які в ній будуть жити, необхідні, наприклад, парковка, дитячий майданчик, школа, аптека і магазин поблизу », – говорит депутат.
На думку Павла Федорова, сьогодні найчастіше житлову політику підміняють політикою будівництва. Тобто по суті мова йде «розширення житлового будівництва», але при цьому чіткого розуміння, що і для кого будується, немає.
«Жилье имеет два свойства – крыша над головой и актив, інвестиції. У нас Податковий кодекс не вловлює цих різних ролей. І тому в цілому можна будувати скільки завгодно, але не зрозуміло, хто і для чого купує квартири і що буде відбуватися далі з цим житлом (стояти порожнім, здаватимуть в оренду і т.д.)», – говорит аналитик.
Фінансування будівництва житла відбувається в основному шляхом залучення коштів інвесторів. І це також стало проблемою для українського ринку. Два гучних випадки пов'язані з банком «Аркада», докладніше на https://www.epravda.com.ua/news/2020/12/21/669377/, і компанією «Укрбуд».
У грудні 2019 року компанія «Укрбуд» заморозила будівництво на всіх своїх 26 об'єктах, куди вклали кошти понад 13 000 сімей. «Київміськбуд» зобов'язався добудувати житлові комплекси «Укрбуду», проте згодом міська влада заявила, що для добудови всіх будинків не вистачає понад два мільярди гривень.
Нещодавно НБУ ліквідував банк «Аркада», яка не добудував три житлові комплекси ( «Еврика», «Патріотики» і «патріотики на озерах»). Міський голова доручив «Київміськбуду» провести аудит цих комплексів, щоб знову-таки завершити будівництво об'єктів.
На думку Віктора Глеби, експерта державного управління в галузі містобудування, механізм фінансування будівництва приватних ЖК з боку держави, має ознаки неприхованої корупції:
"Комунальне підприємство (яке частково належить столичній громаді) Киевгорстрой получает от государства два миллиарда гривен на достройку объектов “Укрстроя” (іноді незаконних) замість, скажімо, фінансування зношених магістральних мереж столиці ».
експерт вважає, що люди часто не розуміють різниці між капіталовкладеннями в будівельну компанію і покупкою квартири. Вони вкладають гроші в інвестиційні піраміди фондів житлового будівництва офшорних компаній, сподіваючись, що вирішують свій «квартирне питання».
«Забудова житлом столиці вирішує питання збагачення не тільки самих будівельних девелоперів, але і депутатів міськради та чиновників, які голосують за рішення землекористування або закривають очі на проблеми будівництва житла під виглядом реконструкції громадських будівель без усіх необхідних документів землекористування », – говорит Виктор Глеба.
Тому, щоб в майбутньому не повторювати досвід «Укрбуду» або «Аркади», нерухомість останньої можливо все таки добудують https://biz.liga.net/all/nedvizhimost/article/nedostroi-banka-arkada-perehodyat-k-stolitsa-group-da-no-eto-ne-tochno-razbor, інвесторів потрібно захистити, наполягає Олена Шуляк.
«Зараз для громадського обговорення доступний законопроект який повинен вберегти людей від будівельних афер. Якщо максимально коротко: пропонуємо продавати людям не квадратні метри в незавершеному об'єкті, а саме квартири », – объясняет депутат.
Зазвичай в постраждалих інвесторів на певному етапі виникають проблеми з документами від забудовника. Якщо згаданий законопроект приймуть, забудовник спочатку готувати весь пакет документів, і тільки після цього зможе почати будівельні роботи. Тобто квартиру продавати тільки в тому випадку, якщо вона зареєстрована в реєстрі. А в реєстр, в свою чергу, вона потрапляє тільки після отримання всіх дозволів.
Законопроект також передбачає ряд запобіжників від маніпуляцій недобросовісних забудовників:
- продаж неіснуючого житла або його перепродаж іншим особам,
- зміни проекту без узгодження з кредитором,
- нецільового використання коштів інвесторів,
- нескінченного перенесення термінів здачі будинку в експлуатацію.
Однак, на думку Павла Федорова, такий закон може вирішити проблему можливих махінацій при покупці нерухомості, але не має справу зі створенням інституту «ефективного власника», що, власне і є метою Міністерства розвитку громад і територій.
«Замість гарантувати людям покупку квартири, їх треба відразу реєструвати в об'єднання співвласників і передавати їм весь будинок, тому що вони таки не квартиру купують в повітрі, а частку співволодіння на багатоквартирний будинок », – говорит эксперт.
Еще одна проблема для города – это статус земельного участка, виділяється під забудову, считает Святослав Павлюк. Місто за фактом повинен отримувати доходи від продажу землі або оренди земельних ділянок. Зате зараз маємо ситуацію, коли забудовник орендує землю до моменту здачі будинку в експлуатацію, а після цього її передають в постійне користування.
«Виникає дивна ситуація, коли вартість будівництва на Софіївській площі і вартість будівництва на Софіївській Борщагівці ідентичні, але ціни на квартири відрізняються. Люди купують будинок із землею, але ця земля там врахована тільки в вигляді прибутку забудовника. У якийсь момент місто Київ одумається і вирішить, що йому потрібно це врегулювати, виставить на земельну ділянку орендну плату або вимога викупити. І власники зіткнуться з тим, що вони повинні заплатити двічі », – считает эксперт.
На думку Павла Федорова, неконтрольована забудова Києва не тільки не вирішує, а навіть посилює проблеми з житлом, створюючи умови для спекуляції.
"В цілому, багаті можуть виграти конкуренцію за житло в бідних на ранніх етапах будівництва нового об'єкта. А тоді або здавати їм ці приміщення в оренду, або продати дорожче. Або взагалі нічого не робити, адже витрати на власність у нас дуже низькі », – говорит аналитик.
По суті, місто ніколи не вирішить житлову проблему, просто ладу більше житла.
«Логика “дать девелоперам больше строить” не означает “все будут иметь где жить”, оскільки девелопери орієнтуються на платоспроможний попит, а не у всіх є гроші і бажання купувати житло », – утверждает Павел Федоров.
За словами експертів, основну слідство діючої житлової політики, яка спрямована тільки на власність, полягатиме в тому, що житла може з'являтися багато, але володіти ним будуть тільки ті, хто зможе його придбати. При цьому містобудівні рішення, які зараз закладаються, будуть використовуватися роками. А за погані рішення, прийняті сьогодні, городянам доведеться розплачуватися не один десяток років.