Пандемія коронавірусу відправила в нокдаун сегмент комерційної нерухомості, а війна стала нокаутом для цього ринку. За останній рік кількість вакантних площ бізнес-центрів зросла до 18%, торгові центри втратили міжнародних орендарів та покупців, а сотні тисяч квадратних метрів складів згоріли внаслідок бойових дій. Що відбувається з офісами, торговими центрами та складами та які тренди змінять цей сегмент у майбутньому.
Як змінювався ринок під час війни
З початку війни орендарі офісної нерухомості реагували на військову агресію по-різному. Великі міжнародні компанії чекали і не скорочували орендовані офісні площі, продовжуючи повністю або частково сплачувати орендну плату. Українські компанії переїжджали у менші та дешевші бізнес-центри, укладаючи короткострокові договори.
З початку червня 2022 фіксується незначне відновлення рівня відвідування офісів працівниками, продовжують працювати або повернулися до міст. Перший місяць війни особливо тяжким був для ринку нерухомості столичного регіону, через активні бойові дії на околицях міста, майже вся діяльність була паралізована. Ця тенденція спостерігалася і продовжує відстежуватися у південних та східних регіонах, де поряд йдуть бої. У Київській області із середини квітня, коли ЗСУ відкинули російські війська на безпечну відстань, бізнес почав відновлюватися.
Заповнюваність приміщень
для 2022 рік середній рівень вакантності на ринку офісних приміщень зріс 3,3% до 17,7%. Зростання зумовлене насамперед скороченням офісних площ великих компаній та переїздом малих і локальних компаній у більш бюджетні бізнес-центри разом із відсутністю нового попиту. Експерти припускають, що незабаром можна буде повноцінно оцінити загальний обсяг площ, які стали вакантними через війну.
За даними у грудні середньозважений рівень вакантності у торгових центрах Києва склав 18,7%. Порівняно з груднем 2021 цей показник підвищився на 6,5%. Найвищий рівень вакантності характерний для великих об'єктів регіонального формату (24,5%) та окружного (навколо великих міст) форма (22,1%). Це пов'язано із зупинкою роботи під час воєнних дій більшості міжнародних універмагів. (H&M, INDITEX, IKEA, Макдональдс).
До війни в Україні спостерігався дефіцит складів. Девелоперські компанії та інвестори будували або планували зводити складські комплекси. Бізнес розвивався, та компанії планували збільшувати площі складських приміщень. У західному та київському регіонах був гарний попит на нові склади класу А.
Завдяки змінам у законодавстві гарний розвиток отримали індустріальні парки, тому деякі інвестори відкривали індустріальні парки у різних регіонах України..
Попит і пропозиція
Світова пандемія боляче вдарила по ринку офісної нерухомості. Він почав відновлюватися в 2021 році, але після 24 лютого знову звалився. В 2022 попит на офісні приміщення залишався низьким. Він був представлений переважно оптимізацією площ орендарями, продовженням чинних договорів оренди або їх переглядом.
Протягом першого півріччя 2022 року не було введено в експлуатацію жоден новий бізнес-центр. Загальний обсяг офісних площ Києва майже не змінився і становить 2,1 мільйона квадратних метрів.
За оптимістичного сценарію, якщо бої завершаться в 2022 році, девелопери до кінця року введуть в експлуатацію близько 114 тис кв м нової офісної нерухомості. Поки що деякі проекти, заплановані до введення в експлуатацію наприкінці 2022 року, були припинені щонайменше до 2023 року, значна кількість проектів відновила діяльність, наскільки це було можливо.
Торгова нерухомість в Україні стала однією з головних цілей російської терористичної армії. Частину ТРЦ повністю або частково знищено внаслідок російських обстрілів.:
- “Караван” (Харків),
- Фабрика (Херсон),
- Ретровіль (Київ),
- Портове місто, “Україна” (Маріуполь),
- “Амстор” (Кременчук).
В Україні 2022 відкрилися лише чотири нові торгові об'єкти: в Ужгороді, Червонограде и два во Львове.
Складська нерухомість постраждала не менше. Але нажаль, попит на складські приміщення класу А в 2022 був значно нижчим, чим в 2021 році.
В Києві, Одесі, Дніпрі та Харкові девелопери в основному заморозили будівництво складів. Призупинення розвитку на київському ринку зумовлене зростанням вакантності складів, оскільки компанії-орендарі частково перевезли продукцію до західного регіону або знизили обсяги її зберігання.
Довоєнні товарні залишки містилися обсягом двох-трьохмісячного запасу. Тепер компанії тримають мінімальні резерви. Попит на оренду падає, а вакантні площі у регіоні збільшується, – каже один із власників великого складу під Києвом.
ціни
На ринку торгової, офісної та складської комерційної нерухомості ціни знизилися всюди, крім західного регіону. У першому півріччі ринок вагався на користь орендарів офісів.
Орендарі отримали можливість напрацювати вигідніші умови продовження оренди. Орендодавці виявляють значну гнучкість, надаючи знижки 30-60% на час дії воєнного стану. Крім того, протягом перших місяців війни деякі об'єкти дозволяли не сплачувати орендну плату” – повідомили у прес-службі CBRE.
За даними консалтингової компанії, орендна ставка, що запитується, на тривалі контракти складає 20-26 дол. за кв м у класі А та 9-20 дол. – у класі В.
На ринку торгової нерухомості більшість операторів переходять на оплату оренди з розрахунку відсотка від товарообігу за мінімальними фіксованими платежами. Це пов'язано з проблемами логістики та формуванням необхідного обсягу товарних запасів, дефіцитом персоналу та загальним падінням споживчих настроїв.
За даними CBRE, орендні ставки, що запитувалися, на сухі склади коливалися в межах 133-159 грн за кв. м. у місяць (4,5-5,4 дол.) для класу А та 95-110 грн (3,2-3,8 дол.) - Для класу В.
