Согласно проектам нового Генерального плана, общественное обсуждение которого задержалось из-за пандемии, к 2040 году в Киеве планируют построить 28600000 квадратных метров жилья, то есть 1300000 квадратных метров в год. На первый взгляд, такая активная застройка могла бы решить жилищную проблему киевлян. Но на самом деле это не так.
Как рассказывает Елена Шуляк, бесконтрольная застройка жильем города — всегда плохая идея, поскольку строительство нового жилья должно предусматривать создание соответствующей инфраструктуры.
«»Квартирный вопрос» не решить только квартирой. Людям, которые в ней будут жить, необходимые, например, паркоместо, детская площадка, школа, аптека и магазин поблизости», — говорит депутат.
По мнению Павла Федорова, сегодня чаще всего жилищную политику подменяют политикой строительства. То есть по сути речь идет «расширение жилищного строительства», но при этом четкого понимания, что и для кого строится, нет.
«Жилье имеет два свойства — крыша над головой и актив, инвестиция. У нас Налоговый кодекс не улавливает этих различных ролей. И поэтому в целом можно строить сколько угодно, но не понятно, кто и для чего покупает квартиры и что будет происходить дальше с этим жильем (стоять пустым, будут сдавать в аренду и т.д.)», — говорит аналитик.
Финансирование строительства жилья происходит в основном путем привлечения средств инвесторов. И это также стало проблемой для украинского рынка. Два громких случая связаны с банком «Аркада», подробнее на https://www.epravda.com.ua/news/2020/12/21/669377/, и компанией «Укрбуд».
В декабря 2019 года компания «Укрбуд» заморозила строительство на всех своих 26 объектах, куда вложили средства более 13 000 семей. «Киевгорстрой» обязался достроить жилые комплексы «Укрстроя», однако впоследствии городские власти заявили, что для достройки всех домов не хватает более двух миллиардов гривен.
Недавно НБУ ликвидировал банк «Аркада», который не достроил три жилых комплекса ( «Эврика», «Патриотика» и «Патриотика на озерах»). Городской голова поручил «Киевгорстроя» провести аудит этих комплексов, чтобы опять-таки завершить строительство объектов.
По мнению Виктора Глебы, эксперта государственного управления в области градостроительства, механизм финансирования строительства частных ЖК со стороны государства, имеет признаки нескрываемой коррупции:
«Коммунальное предприятие (которое частично принадлежит столичной общине) Киевгорстрой получает от государства два миллиарда гривен на достройку объектов «Укрстроя» (иногда незаконных) вместо, скажем, финансирование изношенных магистральных сетей столицы».
Эксперт считает, что люди часто не понимают разницы между капиталовложениями в строительную компанию и покупкой квартиры. Они вкладывают деньги в инвестиционные пирамиды фондов жилищного строительства оффшорных компаний, надеясь, что решают свой «квартирный вопрос».
«Застройка жильем столицы решает вопрос обогащения не только самих строительных девелоперов, но и депутатов горсовета и чиновников, которые голосуют за решение землепользования или закрывают глаза на проблемы строительства жилья под видом реконструкции общественных зданий без всех необходимых документов землепользования», — говорит Виктор Глеба.
Поэтому, чтобы в будущем не повторять опыт «Укрстроя» или «Аркады», недвижимость последней возможно все таки достроят https://biz.liga.net/all/nedvizhimost/article/nedostroi-banka-arkada-perehodyat-k-stolitsa-group-da-no-eto-ne-tochno-razbor, инвесторов нужно защитить, настаивает Елена Шуляк.
«Сейчас для общественного обсуждения доступен законопроект который должен уберечь людей от строительных афер. Если максимально кратко: предлагаем продавать людям не квадратные метры в незавершенном объекте, а именно квартиры », — объясняет депутат.
Обычно в пострадавших инвесторов на определенном этапе возникают проблемы с документами от застройщика. Если упомянутый законопроект примут, застройщик сначала готовить весь пакет документов, и только после этого сможет начать строительные работы. То есть квартиру продавать только в том случае, если она зарегистрирована в реестре. А в реестр, в свою очередь, она попадает только после получения всех разрешений.
Законопроект также предусматривает ряд предохранителей от манипуляций недобросовестных застройщиков:
- продажа несуществующего жилья или его перепродажа другим лицам,
- изменения проекта без согласования с кредитором,
- нецелевого использования средств инвесторов,
- бесконечного переноса сроков сдачи дома в эксплуатацию.
Однако, по мнению Павла Федорова, такой закон может решить проблему возможных махинаций при покупке недвижимости, но не имеет дело с созданием института «эффективного собственника», что, собственно и является целью Министерства развития общин и территорий.
«Вместо гарантировать людям покупку квартиры, их надо сразу регистрировать в объединение совладельцев и передавать им весь дом, потому что они же не квартиру покупают в воздухе, а долю совладения на многоквартирный дом», — говорит эксперт.
Еще одна проблема для города — это статус земельного участка, выделяемого под застройку, считает Святослав Павлюк. Город по факту должен получать доходы от продажи земли или аренды земельных участков. Зато сейчас имеем ситуацию, когда застройщик арендует землю до момента сдачи дома в эксплуатацию, а после этого ее передают в постоянное пользование.
«Возникает странная ситуация, когда стоимость строительства на Софиевской площади и стоимость строительства на Софиевской Борщаговке идентичны, но цены на квартиры отличаются. Люди покупают дом с землей, но эта земля там учтена только в виде прибыли застройщика. В какой-то момент город Киев одумается и решит, что ему нужно это урегулировать, выставит на земельный участок арендную плату или требование выкупить. И владельцы столкнутся с тем, что они должны заплатить дважды », — считает эксперт.
По мнению Павла Федорова, неконтролируемая застройка Киева не только не решает, а даже усугубляет проблемы с жильем, создавая условия для спекуляции.
«В целом, богатые могут выиграть конкуренцию за жилье в бедных на ранних этапах строительства нового объекта. А тогда или сдавать им эти помещения в аренду, либо продать дороже. Или вообще ничего не делать, ведь расходы на собственность у нас очень низкие », — говорит аналитик.
По сути, город никогда не решит жилищную проблему, просто строя больше жилья.
«Логика «дать девелоперам больше строить» не означает «все будут иметь где жить», поскольку девелоперы ориентируются на платежеспособный спрос, а не у всех есть деньги и желание покупать жилье», — утверждает Павел Федоров.
По словам экспертов, основной следствие действующей жилищной политики, которая направлена только на собственность, будет заключаться в том, что жилья может появляться много, но владеть им будут только те, кто сможет его приобрести. При этом градостроительные решения, которые сейчас закладываются, будут использоваться годами. А за плохие решения, принятые сегодня, горожанам придется расплачиваться не один десяток лет.
