Пандэмія каранавіруса адправіла ў накдаўн сегмент камерцыйнай нерухомасці, а вайна стала накаўтам для гэтага рынку. За апошні год колькасць вакантных плошчаў бізнес-цэнтраў вырасла да 18%, гандлёвыя цэнтры страцілі міжнародных арандатараў і пакупнікоў, а сотні тысяч квадратных метраў складоў згарэлі ў выніку баявых дзеянняў. Што адбываецца з офісамі, торговыми центрами и складами и какие тренды изменят этот сегмент в будущем.
Як мяняўся рынак падчас вайны
З пачатку вайны арандатары офіснай нерухомасці рэагавалі на ваенную агрэсію па-рознаму. Буйныя міжнародныя кампаніі чакалі і не скарачалі арандуемыя офісныя плошчы, працягваючы поўнасцю або часткова плаціць арэндную плату. Украінскія кампаніі пераязджалі ў меншыя і таннейшыя бізнес-цэнтры, заключаючы кароткатэрміновыя дагаворы.
З пачатку чэрвеня 2022 фіксуецца нязначнае аднаўленне ўзроўню наведвання офісаў работнікамі, якія працягваюць працаваць або вярнуліся ў гарады. Першы месяц вайны асабліва цяжкім быў для рынку нерухомасці сталічнага рэгіёну, з-за актыўных баявых дзеянняў у наваколлях горада, амаль уся дзейнасць была паралізаваная. Гэтая тэндэнцыя назіралася і працягвае адсочвацца ў паўднёвых і ўсходніх рэгіёнах, дзе побач ідуць баі. У Кіеўскай вобласці з сярэдзіны красавіка, калі ВСУ адкінулі расейскія войскі на бяспечную адлегласць, бізнес пачаў аднаўляцца.
Запаўняльнасць памяшканняў
Для 2022 год сярэдні ўзровень вакантнай на рынку офісных памяшканняў вырас на 3,3% да 17,7%. Рост абумоўлены перш за ўсё скарачэннем офісных плошчаў буйных кампаній і пераездам малых і лакальных кампаній у больш бюджэтныя бізнес-цэнтры разам з адсутнасцю новага попыту.. Эксперты мяркуюць, што неўзабаве можна будзе паўнавартасна ацаніць агульны аб'ём пляцаў, якія сталі вакантнымі з-за вайны.
Паводле дадзеных у снежні сярэднеўзважаны ўзровень вакантнай у гандлёвых цэнтрах Кіева склаў 18,7%. У параўнанні са снежнем 2021 гэты паказчык павысіўся на 6,5%. Найвышэйшы ўзровень вакантнай характэрны для буйных аб'ектаў рэгіянальнага фармату (24,5%) і акруговага (вакол буйных гарадоў) форма (22,1%). Гэта звязана са спыненнем працы падчас ваенных дзеянняў большасці міжнародных універмагаў. (Х&М, INDITEX, IKEA, Макдональдс).
Да вайны ва Украіне назіраўся дэфіцыт складоў. Дэвелаперскія кампаніі і інвестары будавалі або планавалі ўзводзіць складскія комплексы. Бізнэс развіваўся, і кампаніі планавалі павялічваць пляцы складскіх памяшканняў. У заходнім і кіеўскім рэгіёнах быў добры попыт на новыя склады класа А.
Дзякуючы зменам у заканадаўстве добрае развіццё атрымалі індустрыяльныя паркі., таму некаторыя інвестары адкрывалі індустрыяльныя паркі ў розных рэгіёнах Украіны.
Попыт і прапанова
Сусветная пандэмія балюча ўдарыла па рынку офіснай нерухомасці. Ён пачаў аднаўляцца ў 2021 годзе, але пасля 24 лютага зноў паваліўся. У 2022 попыт на офісныя памяшканні заставаўся нізкім. Ён быў прадстаўлены пераважна аптымізацыяй плошчаў арандатарамі., прадаўжэннямі дзеючых дагавораў арэнды або іх пераглядамі.
На працягу першага паўгоддзя 2022 гады не быў уведзены ў эксплуатацыю ніводны новы бізнес-цэнтр. Агульны аб'ём офісных плошчаў Кіева амаль не змяніўся і складае 2,1 мільёна квадратных метраў.
Пры аптымістычным сцэнары, калі баі завершацца ў 2022 годзе, дэвелаперы да канца года ўвядуць у эксплуатацыю каля 114 тыс кв м новай офіснай нерухомасці. Пакуль некаторыя праекты, запланаваныя да ўводу ў эксплуатацыю ў канцы 2022 года, былі прыпыненыя па меншай меры да 2023 года, значная колькасць праектаў аднавіла дзейнасць, наколькі гэта было магчыма.
Гандлёвая нерухомасць ва Украіне стала адной з галоўных мэт рускай тэрарыстычнай арміі. Частка ТРЦ поўнасцю або часткова знішчана ў выніку расійскіх абстрэлаў:
- “Караван” (Харкаў),
- Фабрыка (Херсон),
- Рэтравіль (Кіеў),
- Порт-Сіці, “Украіна” (Марыупаль),
- “Амстор” (Крэменчуг).
Ва Украіне ў 2022 адкрыліся толькі чатыры новыя гандлёвыя аб'екты: у Ужгарадзе, Чырвонаградзе і два ў Львове.
Складская нерухомасць пацярпела не менш. Але нажаль, попыт на складскія памяшканні класа А ў 2022 быў значна ніжэй, чым у 2021 годзе.
У Кіеве, Адэсе, Дняпры і Харкаве дэвелаперы ў асноўным замарозілі будаўніцтва складоў. Прыпыненне развіцця на кіеўскім рынку абумоўлена ростам вакантнай складоў, паколькі кампаніі-арандатары часткова перавезлі прадукцыю ў заходні рэгіён або знізілі аб'ёмы яе захоўвання..
Даваенныя таварныя рэшткі ўтрымліваліся ў аб'ёме двух-трохмесячнага запасу. Цяпер кампаніі трымаюць мінімальныя рэзервы. Попыт на арэнду падае, а вакантныя плошчы ў рэгіёне павялічваецца, - Кажа адзін з уласнікаў буйнога склада пад Кіевам.
Кошты
На рынку гандлёвай, офіснай і складской камерцыйнай нерухомасці кошты знізіліся паўсюль, акрамя заходняга рэгіёна. У першым паўгоддзі рынак вагаўся на карысць арандатараў офісаў.
Арэндары атрымалі магчымасць напрацаваць схаднейшыя ўмовы падаўжэння арэнды. Арэндадаўцы праяўляюць значную гнуткасць, падаючы зніжкі 30-60% на час дзеяння ваеннага становішча. Акрамя таго, на працягу першых месяцаў вайны некаторыя аб'екты дазвалялі не плаціць арэндную плату” – паведамілі ў прэс-службе CBRE.
Па дадзеных кансалтынгавай кампаніі, запытаная арэндная стаўка на працяглыя кантракты складае 20-26 дол. за кв м у класе А і 9-20 дол. – у класе В.
На рынку гандлёвай нерухомасці большасць аператараў пераходзяць на аплату арэнды з разліку працэнта ад тавараабароту па мінімальных фіксаваных плацяжах. Гэта звязана з праблемамі лагістыкі і фарміраваннем неабходнага аб'ёму таварных запасаў, дэфіцытам персаналу і агульным падзеннем спажывецкіх настрояў.
Па дадзеных CBRE, запытаныя арэндныя стаўкі на сухія склады вагаліся ў межах 133-159 грн за кв. м. у месяц (4,5-5,4 дал.) для класа А і 95-110 Грн (3,2-3,8 дал.) – для класа В.
